今年一季度我国经济特别是服务业消费实现了超预期的恢复性增长。进入到二季度以后，宏观经济指标显示经济动能又出现了一些回落，市场信心略显不足，其中最典型的案例莫过于出现了居民“提前还贷潮”。

6月29日，在“2023中新财经年中会主题论坛——中国式现代化新金融服务”上，花旗集团大中华区首席经济学家余向荣对此作了分析。他表示，今年以来住户部门资产负债表出现收缩，新房交易数据快速下降，而二手房供应快速上升，与此同时居民在集中提前还贷，这些现象都反映了整个住户部门对房地产的预期非常疲弱。

为什么要提前还贷？余向荣指出，因为利率太高了。他表示，截至2022年末，全国个人住房贷款余额约39万亿元，而房贷利率是跟LPR挂钩的，2021年以来平均约为4.9%的水平，而2018至2021年平均约为5.1%的水平。目前已经没有5%以上回报率的理财产品，在信心不足的情况下，居民自然会选择提前还贷。

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“我们在这个时点下需要担心的是价格走弱、预期走弱，形成价格或信心的负向螺旋。”余向荣认为，要打破信心的负向螺旋，现在迫切需要做的是将存量房贷利率降下来，降低住户部门的付息压力。

“我们测算，如果把现在存量房贷利率降到跟新增房贷（一样的水平），大概4.1%。每年可节省3000亿的付息压力，这等于就是购买力，住户部门的购买力就释放出来了。同时如果把存量房贷利率降下来，也降低了对于住房持有的成本，这有利于改善房地产行业的信心。”余向荣称，如果一个居民有两三百万的房贷余额，利率降下一个点，就为他形成了两三万元的额外购买力。

近四十万亿的存量贷款是银行优质的生息资产，如果降低存量房贷利率，银行的净息差和盈利就会受到很大影响，于是有观点提出了这是保地产还是保银行的悖论。

对此，余向荣表示这可能是个伪命题。因为如果保持存量的房贷利率不变，居民理性的选择就是提前还贷，这个节奏非常快。据他估算，去年提前还贷总额约4.7万亿元，约占存量房贷余额的12%。尽管利率依旧保持高位，但总量持续缩小，银行也未必能够赚到超额收益。

谈及降低存量房贷利率的具体做法，余向荣认为有两个选择：

一种方法是监管部门出政策文件，“一刀切”地降下来。这样的效果应该是立竿见影的，会立刻释放出购买力，对于提升信心也会有很大帮助。但通过政策文件下调存量房贷利率对银行会有一定冲击。

余向荣更倾向的另一种方法，是引入抵押贷款再融资机制。在利率大幅下降的背景下，住户部门应该有权利和机会跟银行重新议定按揭合同，通过签订新合同来替代原有的高息合同。

“这样的再融资机制，我国（目前）是缺失的。如果引入这样的机制，根据市场化原则，银行和储户（贷款者）之间可以重新议定利率。”余向荣称，有的住户可能对利率并不敏感，可能不着急，这就给银行更多的缓冲周期，避免了一次性下调对银行体系的冲击。

此外，余向荣还指出，引入市场化再融资机制安排也有长远的好处，比如在宽松周期的情况下，住户部门有了一个渠道可以降低付息压力。在地产上行周期的时候，住户部门住房净价值增加，可以多贷一点款，增加一定的杠杆。市场化的存量贷款再融资机制，可以将纸面财富转化为实际的购买力，从长远来讲也有利于释放内需的潜能。